家を売る時、買う時に知っておきたい事

このページの主な内容

 

 

 

家を売る際や買い替えで新しい不動産を買う際に知っておきたい話は結構ありますが、メモ形式でそれらを纏めてみました。

仲介手数料無料に注意

 不動産売却を色々調べていると、なかには「仲介手数料無料」を謳ってくる業者も出てきたりします。
 いったい、不動産業者で手数料が無料というのはどういう事でしょうか。
 不動産業者も仲介手数料を貰って生活している訳ですから、どこかで仲介手数料を貰っていると思います。
 こう考えると、一般的には仲介手数料を?無料にするというのは、買主側から取りますよという話になったりしますが、もし、他の不動産業者が買い手を見つけてしまうとどうなるでしょうか・・

 

 広告をしっかりする事でより高く買ってもらえる可能性も出てくるのが不動産の世界。
 仲介手数料など簡単に元を取れてしまう事も十分にあり得ますので、その辺はよく考えて判断したいところです。
 

 

営業マンを選ぶ

  マンションなどを売却する際、やはり営業マン選びは重要と言われることがよくありますが、具体的にはどのような事なのでしょう。
  パンフレットやそれに付随した資料などがシッカリと準備されている新築のマンションなどと違い、中古物件の売買などでは、売り手や買い手に対して不動産会社から出てくる情報もマチマチになりますし、それらをしっかり把握した上で売却のための戦略を練って実践してくれるのが営業マンとも言えるでしょう。

 

 中古物件でも、今では業者はレインズを通して情報を得る事が出来ますので、売買に関する情報はどんな営業マンでも得る事が出来ます。
 しかし、不動産売却一括査定などで他社と競っている時に自社で媒介契約を取りたいがために高い査定額を無理やり出してくる営業マンには要注意です。
 また、売却活動をシッカリやって、それを客観的データと一緒にこまめに報告してくれる営業マンの場合は、売却までの間の不安感が少なく、ありがたい存在になると思います。

 

 

過去の体験などの話をする営業マン


 営業マンは、自分の個別の事案について話す人が多いのも事実です。
それ自体は役に立つ話が多いので、有難い事ではありますが、問題は今現在対象となっている物件をどうやて高く売るのか・・あるいは、より質が高いお客様を見つけてくるのかが大事で、過去の実績は参考にしかなりません。
 過去の実績よりも、まず今売ろうとしている物件を営業マンに良く知ってもらって、売却活動をして貰いたいのですから、今売ろうとしている物件の状況などをシッカリと聞いてくれる営業マンを探したいところです。

 

マイソクって大事


 マイソクとは、不動産業界の用語で、いわゆる販売用の図面の事ですが、これがシッカリできていないと、売れるものも売れなかったりします。
 マイソクは、会社ごとにおおよそ形が決まっていて、それぞれのセンスがもっとも問われるところかもしれません。
 それぞれのマイソクを比べてみると、簡単な間取りと数行の紹介文が書いてあるだけのモノがあったり、一方で写真をシッカリと載せて、アピールポイントをシッカリと買主側に宣伝してくれそうなものまで、様々です。
 マイソクの写真にも色々あって、カラー写真で?載せているものもカラーで載っているものもあります。
 買う立場になったら、どのようなものを「買おうかな」と思うのか。
 自分に当てはめれば分かります。
 まず、写真と紹介文がシッカリしていなければ、内見まで持ってくるのは難しいでしょう。
 このマイソク、自分の目でシッカリチェックしたいものです。
 アピールポイントをきちんと載せているのか。また、写真は綺麗なカラーで載っているのか等々。
 中にはマイソクを見せてくれない会社もある様ですが、高額な売買を行うわけですから見せてもらう方が良いと思います。
 マイソクを作る際、営業マンと納得できるまで話し合いましょう。
 物件に実際に住んでいるのは売主である貴方で、営業マン以上に物件の事が分かっているのですから、営業マンと話しながら色々と作り上げていくのは良い事だと思います。

 

 ただし、マイソクでの誇張表現は禁止されていますし、後々トラブルのもとにもなりかねないので、この辺は注意しましょう。
 マイソクを見て沢山の人が「買いたいな」と思ってくれると良いですね。

境界線はもめると面倒

 当たり前の話ですが界線は、土地の所有に関してはとても大事な事です。
 そんな境界線・・普段は気にしていない事ですが、万一お隣ともめる原因になったら・・。
 こんな事をは想像したくもないですが、もしかしたらご近所ともめたりする事も起こり得る話です。
 境界線が違っていたら売買する土地の面積がそもそも違っていたりする可能性もありますし、売る側も買う側も大変です。
 しかも、これが素人には分かりにくい事この上なかったりします。
 あまり頻繁に起きる例ではないかもしれませんが、知人が土地を買って、石が本来の位置になく、そのまま売買したところ、図面と違っていて裁判になった話とか、道路との境界線の石の位置がよく分からずにハンコをついておきながら、後になって「ここまでうちの土地だ!」と言い張った人が居て、関わりたくなくて放置していたら向かい側の家が違法建築状態になってしまったとか、色々なケースが起こりうる様です。

 

 最近では有り得ない事だと思いますが、昭和54年以前の測量図は、隣接地所有者の同意の判はいらなかったようですので、注意が必要です。
 当時は所有者が勝手に作って提出した測量図でも登記所は受け付けていたようですので、隣接地所有者の同意のハンコが要らなかった訳ですから、注意が必要です。
 こうした問題の一つ一つが、司法の手に委ねなければいけなくなる可能性を秘めています。

中古のマンションを買う訳

 一般的にはマンションを買う際、誰でも中古物件よりも新築物件が欲しいと思うと思いますが、では、どんな人が中古のマンションを買い求めるのでしょうか。

 

新築よりも低予算で、同じ予算なら理便が良かったりするマンションを狙える

  予算が限られている場合、同じ予算ならより利便性が高く、広い部屋のマンションを狙えたりする。
 また、同じ予算で新築を狙うのと比べても、、間取りで妥協したくなかったり、高層階を狙いたかったりするばあい、妥協したくなければ中古のマンションも選択肢に入って来ます。。
 つまり、それだけ予算にシビアな人達とも言えるかもしれません。

 

希望するエリアに住みたいが、予算をなるべく抑えたい

 希望するエリアで同じ条件の新築マンションが難しい場合は中古マンションを狙ったりします。
 いわゆるエリア限定でマンションを探している人は、新築か中古かに限らず、販売されているマンション自体が限定されてくるので、新築と中古のどちらも考えている人もいます。
 人気のエリアの場合には特にそうですが、住所表記が有名なところとそうでないところが道路一つ隔てただけで違ってくる事も有り得ます。
 子供が小学生の場合などは、学区が狭いのでエリア限定で探している人がいる可能性もあります。
 なお、子供の学区を条件にして物件を探している場合は、ファミリータイプのマンションになってきますので、この辺の見極めも大事になります。
 また、当該地域で仕事をしていたり、地元に愛着を持って探している人もいます。

 

憧れているエリアに住みたい場合

 憧れのエリア・・例えば首都圏であれば原宿や田園調布などの地域を探している人もいますが、こうした人気が高いエリアは相場的にも高い様です。
 こうしたエリアでマンションを探している人は、予算と条件の範囲内ならば買ってくれる傾向にあるようです。

 

 

買うタイミングを逃したくない場合

 結婚なを期にでマンションの購入を検討している場合、新築マンションの場合は物件が竣工する1年前に売っていたりするので、タイミングが合わなかったりします。
 この場合、既にできているマンションを買おうかという事で中古のマンションを狙う人もいます。。
 こうしたタイミングの時には、即入居可の中古マンションは魅力的に見えるのです。

 

 いずれにせよ、買主の気持ちになって売却活動を行いたいところです。

 

売れにくい地域の不動産を売りたい

 売りにくい地域の不動産を売る場合は、その地域内で頑張っている不動産業者に相談してみるのも良いでしょう。
 売れにくい地域の場合、まず地元のお客さんを探す事が出来るかがカギになります。
 もちろん、並行してHPなど、色々な広告媒体露出させる必要はあると思いますが、他からの人の入りが少ない地域では、この傾向がより顕著になります。
 地元にチラシをしっかりとと配布する必要があるかもしれません。
 ファミリータイプのマンションの場合は、小学校の学区が同じ地域を抑えてポストに配布するなどの方法が取られる事があります。

 

売れない理由を相談しているか

 もしも、貴方が物件を売りに出してもなかなか売れない場合、価格を下げる事を考える事もあると思います。
 もしかしたら、担当している営業マンから価格の値下げの打診がくるかもしれません。
 価格を下げる前に色々とやる事はありますが、担当営業マンとのコミュニケーションはとても大事です。

 

 営業マンが状況をどう考えているのか、また、これからの販売の方針はどう考えているのかはきちんと聞いておきましょう。

 

 どうして現在の価格では売れないのでしょう?
 周辺の売却事例はどうなっているのか。。
 売り出しの価格をつけた時と今の状況の違いを確認。
 今現在競合物件の有無と先方の条件の確認。
 具体的には、競合物件と比べてこちらの物件の有利な点と不利な点の確認等々、聞いておきたい事はたくさん出てくると思います。
 売っている物件は貴方の貴重な財産ですから、価格を下げるにしても後々後悔が無いようにしたいところです。

 

 

不動産買取について


 最近では不動産の買取を行う所も増えてきていますが、売主にとってはどうなのでしょうか。

 

 ◎ご近所に知られる事なく売買可能
 広告を出す必要もなく、売却出来ますから、ご近所に知られたときには売買が終わっています。

 

 ◎短期間で売買場成立する
 通常、広告を出してから買主を見つけ、その相手と交渉して、売買契約が成立し・・お金が振り込まれるわけですが、それと比べるとかなりお金が入ってくるのが早いです。

 

 ◎瑕疵担保責任を負う必要が無い
  不動産業者に売却するのですから、万一欠陥等があっても、その責めを負う事は通常ありません。

 

 ◎売るためのリフォームなどに気を使う必要が無い。

 

 

 こんなところが挙げられますが、誰にも知られずに、すぐにお金が欲しいケースなどには有効だと思います。
 一方のデメリットは価格が安くなる事です。
 不動産業者は自社でリフォームを行い、利益を乗せて販売する訳ですから、安く買わないと利益も出ず、その分安く買われるのが普通です。

 

 

床の軋みと家の匂いに要注意


 買い替えなどで中古住宅を買おうと思った時、色々なところが気になりますが、躯体そのものが傷んでいると、買った後に後悔する事になるかもしれません。
 色々とチェック方法はある様ですが、少なくとも建具がキチンと開閉できない場合は、家のゆがみを疑ってみるのも必要かもしれません。
 私の自宅では、単純に建具の調整ネジが緩んでしまって、調整しただけで治ったりしたこともありますが、少なくとも売ろうと思っていて、建具にまで気が回らない人はどうかと思いますし、気が回っていて調整ネジでは調整できないゆがみだったら、家全体を疑いたくなるものだと思います。
 中古の住宅でも、安い買い物ではないので、この辺は注意したいところです。
 よく「ビー玉が転がって・・」とかテレビとかでやっていますが、床自体が凸凹しているものでもあったりしますので、むしろ水平器と下振くらいは物件を見に行く時に持って行った方が良いでしょう。
 欠陥工事や土台が腐食していたら目も当てられませんので、床なりとかにも注意したいところです。
 床なりは、特に床全体がブカブカ動くようなら、私はあまり買う気になれません。
 また、匂いも需要で、カビ臭かったりしたら要注意。
 湿気により、どこかで菌が繁殖しているかもしれません。
 少しづつ黴臭くなっている場合は、売主さん自身が匂いに慣れて気が付いていないかもしれませんから、匂いには敏感になりたいところです。
 また、湿っぽい床はシロアリにも要注意。
 大規模な修繕を前提に買うのでなければ、色々と考えどころかもしれませんね。

 

中古住宅は築年数やリフォーム歴に注意

 イエイなどで家を売って、中古住宅への住み替えを考えている場合、、通常は現場で実物を見ることができますが、築2〜3年くらいは中古住宅としては割高な事が多いようです。
 この辺は、まだ新築の匂いもしますし、当然といえば当然ですね。
 では、10年くらい経っているものはどうでしょうか。
 メーカー住宅の高いやつではそうでもないですが、一般的にはかなり値段が落ちていたりします。
 また、特殊な間取りの物件も結構値段が落ちていたりします。

 

 一般的には築15年以上の場合は、大幅なリフォームの必要がある可能性が有ったりする事があり、ローンのほかに思わぬ出費になることもあるので、この辺も頭に入れておきましょう。
 特に、屋根や外壁周りはまめに?手入れをしないと傷みが激しくなったりするので、要注意です。
 なお、中古住宅は見た目で判断するのは危険といわれています。
 これは、リフォームなどで外壁を塗り替えたりすると、かなり綺麗に見えたりするので、肝心の構造部分のチェックが難しくなり、素人では傷みに気がつかないという事も有り得ます。
 一見古く見える家でも、基本的な構造部分がしっかりしていると、少し手を加えるだけでその後快適に過ごすことも可能になったりします。
 また、割高な面はありますが、最近では中古住宅でもメーカーの保証が継続されて受けられる物件もあるので、こうした物件を探してみるのも良いかもしれません。
 こうしてみると、難しい面もあると思いますが、リフォームしている物件は、いつ、どの部分をリフォームしたのかを確認しましょう。

 

地盤は大丈夫か

 

 昨今の地震を見ていると、やはり地盤は大事。
 軟らかい地盤の上に家を建てるのはやはり怖いもの。
 でも、見た目ではなかなか分からないもの。
 ついつい「駅歩何分で・・」という感じで普段の利便性を考えて家を買う人が多いと思うのですが、家はいざという時に家族を守ったり、生活の拠点としての機能を有しているのですから、そういう観点から考えても、どうせ不動産を買い替えるのなら、安定した地盤の上にある不動産を買いたいところですね。
 もちろん、イエイなどの一括査定サイトで査定して住み替えるのなら、新しく住み替える不動産の地盤もシッカリとチェックしておきたいところです。
 中古の戸建ての場合はある程度年数が経っているので、建物が意外とおかしなところが見えたりするようです。
 万一家が傾いている様な状況であれば、さすがにすぐに気が付くと思いますが、家の歪み見や床の軋みなどもきちんと確認しておきたいです。
 こうした問題は、家の問題だけでなく、もしかしたら軟弱地盤が原因の一つである可能性があるとも言えるかもしれません。
 こちらは、行政が出しているハザードマップを使うと良いと思います。

 

 地盤調査をしてみると分かりますが、近隣の家の外観なども見てくれる地盤調査会社もあります(私自身地盤調査を依頼した際、そういう内容の報告書を貰った事が有ります)
 これは、やはり隣家の状況がおかしければ、その近辺の地盤が緩い可能性もあるという事で地盤調査会社が考えているのだと思います。。

 

 河川のそば、谷、水田等が地盤が弱いところとして挙げられますが、それ以外にも地名などで沼が付くところは地盤が世わわいのではないかと推測できたりします。
 過去水田だったところは地盤が弱いので、過去地図を見てみるのも良いでしょう。

 

 斜めの部分を平らにならした土地は、地盤に関しては切土のほうが盛り土よりも安心感は高いと思います。

 

住宅性能表示制度ってどうなの?


 住宅性能表示制度は、2000年にスタートした比較的新しい制度です。
 ですから、それ以前に家の売買をした経験があっても知らない人も多いかもしれません。
 なぜ住宅性能表示制度が出来たのかというと、新築や中古の戸建て住宅などを買う際、安全性や耐久性の確認などは、素人ではかなりハードルが高く、それが不安を呼び、住宅を買う事に及び腰になっている側面もあるという事で、これが物件流通の活性化を妨げていたという指摘もあり、出来た制度です。
 制度が出来た、2000年当時は新築住宅のみが対象でしたが、その後中古一戸建て住宅にも2002年に対象が広げられました。
 住宅性能表示制度は、建物の安全性や耐久性を全国共通の基準で評価してくれますので、今までと比べても安心感が増しているといってよいと思います。
 住宅製の表示制度の検査や評価は国土交通省が指定した住宅性能評価機関の建築士等がやってくれますので、中立性も保たれていると言って良いと思います。
 住宅性能表示制度を使うのは義務ではないですが、売り主の同意があれば購入希望者も申し込めますし、売り主や不動産業者さんの希望で行われることもあります。
 むしろ、費用は掛かりますが、個人的には積極的に利用したいと思います。
 住宅性能表示制度は雨漏り、土台や柱の腐敗、床の傾き、蟻害、外壁などのひび割れ等をプロが評価してくれるのですから、有難い制度だと思います。
 肝心のお値段は、一戸当たり数万円程度ですから、リーズナブルとも言えるでしょう。
 売り主自身も気づかないうちに家は傷んでいたりしますし、そうなると瑕疵担保責任の問題も出てきますので、売主側にも安心感がありますね。
 せっかくイエイなどの不動産売却一括査定サイトを駆使しして高く売っても、クレームが来たら嫌ですし。
 住宅性能保証制度は売主にとっても自分が売ろうとしている住宅の信頼度をより高める事が出来ますし、一方買い手は第三者がしっかりチェックしてくれた物件として購入対象としての検討材料にする事が出来ます。なによりも、安心感がまるのが有りがたいと思います。

 

良い広告とイマイチな広告

 通常不動産を購入しようとすると、広告を見ますが、広告を見るだけで結構楽しくなったりします。
 では、広告を見る際はどんなところに目をつけたら良いのでしょうか。

 

 個人的には、特におとり広告に注意したいところです。
 これは、全く売るつもりがなかったり、実際には存在しない(既に売れてしまった)物件の広告だったり、色々ありますが、いずれも、広告に有った物件を見に不動産業者に訪問すると「それは先ほど売れてしまいましたが、こちらに同じような条件で良い物件がありますので、こちらの物件はいかがですか」などと言って、別な物件を売ろうとする等々

 

 また、相場よりも大幅に安い物件などは、何かあるかもしれないと疑ってみるのも良いでしょう。
 これは、売り主の立場にたって見れば分かる事ですが、普通に売れば売れる物件を、あえて安く売るとしたらどうでしょう。
 何かなければそんな事しませんよね。
 しいて言えば、もしかしたら急に資金が必要で売り急いでいる等も考えられなくはないですけれど。

 

 具体的な根拠もない表現が使われている場合も注意した方が良さそうです。
 単にイメージではなく、「具体的に良い根拠は何でしょう?」というのがとても気になるところです。
 やはり、判断するに足る具体的な情報量が多い方が良いと思います。
 本当に良い物件でしたら、セールスポイントが沢山あったりしますので、そうしたセールスポイントを具体的に載せて売ろうとするのではないでしょうか。
 やはり、キチンとした業者さんの広告は、具体的な情報が多くなると思います。

 

 

営業担当や売り主にこんな事をしていませんか
 当たり前の事ですが、業者や売り主もお買主を選ぶ権利があります。
 実際問題、売り主の立場になってみれば、面倒なお客は、トラブルの元ですし、避けたいと思うのが人情です。

 

 無理してその人に売らなければならないという訳ではないのですから。
 では、営業担当者に対して避けたい事はどんな事でしょう。

 

 1.ウソをつく
 具体的には、見栄を張って年収や勤務実績などでウソをつくと、せっかく頑張具体的な話になっても、ローン審査に通らなかったら意味が無いです。

 

 2.希望の条件がよく分からない
 営業担当者に、自分が持っている希望をきちんと言わないと、営業担当者も困りますが、もしかしたら何か裏があるのではないかと勘ぐられかねません。
 不動産取引は金額が大きいので、お互いに疑心暗鬼になったらどうにもなりません。
 やはり、お互いに誠意をもって対応したいところです。

 

 3.社会人としてのモラルに欠ける行動をする
 約束の時間に遅刻したり、内見をドタキャンするなど、社会人としての問題ですが、こういう人は信用されません。
 信用できない人に高額な物件を売ろうと思うでしょうか??
 売主や営業の人は、貴方が高額な買い物をするのにふさわしい人か見ているといっても良いかもしれません。

 

 4.買ってあげるんだから・・
 こういう態度の場合、相手もそれなりの態度になります。
 高額な物件で、しかも色々と取り決めをしなければならない不動産売買ですから、こうした態度の買主は営業マンもやりにくいと思います。

 

古いマンションの耐震性はどうなのか

 古いマンションの購入を検討する際、最近では耐震性を気にする人が増えている様です。。
 今現在建っているマンションの中にも、いわゆる旧耐震基準のマンションが沢山存在しているのはご承知の通りです。
 古いマンションについてネットなどで色々調べてみると100万戸にも及ぶという数字が出てきていたりするので、気になるのは当然なのですが、このほかにも既存不適格のマンションが普通に売買されていたりします。
 既存不適格とはいったいどのような建物かというと、例えば10階建てのマンションが今あるとして、建て替えると7階建てしか建たないマンションという話です。
 この場合、今いる住人の中で、誰かしら新しく建て替えた際出て行かなければいけないという話になってしまいますし、そういうマンションは買い手も少ないという現実があります。
 そこで、こうした既存不適格物件のマンションは、近隣の相場よりも安めに売りに出ていたりしますので、要注意です。

 

 また、古いマンションの耐震性については、旧耐震基準をもとに建てられたマンションは耐震性に不安があるのは当然です。
 ただでさえ古いマンションなのに、さらに耐震性も疑問があるとなると不安になるのは当たり前といえば当たり前ですね。
 あまり考えたくないですが、ローンを組んで古いマンションを買って、そのマンションが旧耐震基準で、大規模な侍史で壊れてしまったら・・ローンだけが残って、既存不適格物件だったら・・・困ってしまいます。
 なお、旧耐震基準と新耐震基準の分かれ目は、81年以降に建築確認申請が行われた物件が新耐震基準の適用になるので、ここが分かれ目になります。
 微妙な時期に当たる場合は自己責任でよく調べてから買うようにしたいところです。
 いずれにせよ、マンションの場合は建築確認申請が行われてから出来上がるまでにそれなりの期間がありますので、実際に建てられた時期と建築確認申請が行われた時期が違うという事は頭に入れておきましょう。

 

売却のリスク

 不動産の売却にはリスクがあります。
 売ればお金が手元に入ってくるという話だけではありません。
 では、どんなリスクがあるのでしょうか。
 1つ例を挙げるとすると、やはり見えない瑕疵ではないでしょうか。
 瑕疵とは一般的には欠陥や問題などを指す訳ですが、不動産取引での見えない瑕疵とは、土の中や建物の構造的な問題等々、買主が購入時に外から見ても分からない瑕疵の事を指す事が一般的です。
 もちろん、こうした瑕疵は買主が通常外から見ただけでは分かりませんので、購入後に見えない瑕疵が見つかった場合、買主は売主に対して瑕疵担保責任を追及する事が出来ます。
 ここで売り主側が注意しておきたいのは、たとえ売主側が見えない瑕疵に気が付いていなくても、売り主は買主に対して瑕疵担保責任を負わなければいけないという事です。
 もちろん、こうした事で裁判になる事も有り得ますし、売り主側が損賠賠償請求に応じてお金を支払うケースもあります。

 

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※ここで述べている内容は個人的に集めたものですので、万一内容の不備等により損害が生じても、当方は一切責任を負いません。参照は自己責任でお願いいたします。