不動産買い替えと防災の話

 

 不動産の買い替えをするとき、大抵気になるのは駅から何分とか学校や商店街が近いとかそんな話が多いのですが、ここでは防災の観点から考えてみたいと思います。
 これは、結構面倒なことかもしれませんが不動産を買い替えるとき、ローンを組む人も多いと思います。
 その際、地震保険にも入ると思いますが、地震保険で満額出ても同じ家を建て替えるのはほぼ不可能。
 地震で万一全壊してしまったら、全壊してしまった家の住宅ローンと新しく住み替える賃貸住宅の家賃の2重払いという事にもなりかねません。
 これは、もはや無視できないリスクだと思います。

 住み替えるなら、中古にせよ新築にせよ、しっかりした家を買うのは当たり前のことですが、もう一つ、ぜひ検討してもらいたいのが地盤の問題です。
 地盤が緩いと家がいくらしっかりしていても揺れが激しかったり、外を歩いていても塀が倒れてきて大けがをしたりしたりしますので、やはり地盤がしっかりした地域に住む事が防災の第一歩になると思います。
 家は家族を守るためのシェルターの役割を担う事も有ると考えると、激しい揺れが想定されている場所は少しでも避ける方向で考えてみるのが良いでしょう。

 

 では、地震対策を考えて地盤がしっかりした地域を見るにはどうしたら良いでしょう。
 地盤調査はいずれしなければいけないですが、家を買う前に住み替えを検討している地域の地盤などを把握しておきたいところですが、その一つの方法はハザードマップの入手です。
 ハザードマップは、行政が想定している自身の揺れやすさなどが載っている揺れやすさマップなどがありますので、これを入手することで、少なくとも行政側が想定している地震での揺れやすさを知ることができます。
 もちろん、想定されている以外の揺れも有り得る事が前提にはなりますが、それでも参考になる事は間違いないと思います。そして、ハザードマップで想定されている揺れが結構凄かったりしても、それは行政にとって「想定内の揺れですね」という事になります。
 日本は火山灰の上にあるような所も多数あり、残念ながら未知の活断層が沢山あるとはいえ、断層のチェックもしておいたほうが良いですね。
 もう一つは地名のチェックです。
 「沼や沢・田・川・河」などが付く地名は一般的には地盤が緩い場所の可能性もある事を表していることが多いので、この辺にも注意が必要です。
 他にも「鶴・池・淵・瀬・泥・沢・澤」など、色々と出てきますね。
 一方、強そうな地盤としては「岡・岩・寺・林」などが挙げられるかと思います。
 最近は地番表示等が変わっている所が多いので、古地図などを使って確かめてみるのも良いと思います。

 

  東北大震災では東京湾岸エリアの過去埋め立てた場所での液状化が有名ですが、埼玉県などの海がない内陸部でも、沼や田を埋め立てたところ等で同じような状況が発生しています。
 これらは、過去に田んぼだった所を埋めて造成した所だったりするので、注意が必要です。
 こうしてみると、地名以外にも過去田んぼだった所などは地盤が固いとは言えないかもしれません。
 こうした過去の土地の状況を調べるなら、古地図が便利です。
 東京を例にとると、、江戸は元々江戸時代は海と湿地帯だったところを埋め立てているので、丈夫な地盤のところに家を建てたいなら、古地図があったほうがより土地の状況がわかると思います。
 例えば、日比谷入江というのがあって、江戸城のすぐ傍まで入江だったというのは意外と知られていません。
 入江だった所を埋め立てているのですから、地盤が強い訳もなく・・・。
 日比谷に官庁の建設が予定されましたが、入江だったため地盤が悪く、当時の技術では建設が困難とされて、結局官庁街は霞が関に・・

 洪水も、行政が考えている想定はハザードマップでチェックしてみてください。 東京都の場合はは荒川の決壊が想定されています・・・。
 普段洪水など考えても見ないような場所が水深2メートルとかの想定がザラにあります。
 万一の際にハザードマップに記された状況になっても、想定の範囲内ということになります。
 もう少し大きな目で見ると、富士山が噴火した際の火山灰の降灰予測も出ています。
 神奈川県は結構灰にやられますが、灰といっても、火山灰は石英・・つまりガラスです。
 この辺も、参考までに見ておきたいところです。
 住み替えなどでローンを組む場合、数千万円のお金が動いたりするのですから、この辺は面倒がらずにシッカリとやっておきたいところです。

 ここまでチェックで来たらもう少しマクロの話に移ります。
 竜巻が発生した地域もおさえておきたいですし、盛土の上には自分なら家を建てたくありません。
 高台も急斜面は地滑りの危険がありますし、崖下も住み続けることを考えると躊躇してしまいます。
 こうして自分が住もうと思っている地域を調べてみると、かなり住める範囲が限定されてしまいますが、将来後悔しないために、色々と調べてみるのもよいと思います。
 交通の便でいうと、鉄道の寸断と復旧を考えたら鉄道は2路線以上使えるのが理想です。
 何気なく電車で10駅とか乗って通勤している人はザラだと思いますが、実際に歩くとなると数時間はゆうに掛かる事になります。
 3.11で歩いた人はある意味経験者ですが、人が列をなして歩く訳ですから、どうしても遅い人に合わせて歩かざるを得ず、さらに移動速度が遅くなります。
 そうなると、電車が動いてくれる確率が高い方が有難いわけで、これを考えると、やはり2路線以上ある地域という事になります。
 車の便を考えると、家の近くまで道が1本よりは2本の方が塞がれる可能性が減り、近所に古い家がない方が地震に伴う火災の可能性が減るかもしれません。
 


 道の広さも結構重要な要素で、道が狭いと火災などの時に延焼の可能性が強まります。
 個人的には、住宅を買うならオール電化の方がガスがない分だけ安心感があります。
 今までの大規模災害を見ると、ガスの場合は、復旧まで電気よりもかなりの日数が掛かりますので、不便を強いられることになりますし、自分の家から火を出す可能性を考えると、防災の観点からみると、やはりオール電化住宅ということになると思います。
 雪国でもオール電化住宅は結構普及していますが、一方でオール電化は暖房の立ち上がりに難があるという人もいます。
 雪国の人は雪対策は考えていると思いますが、関東以南でもとんでもなく雪が降ることはありますので、この辺も考えておきたいところです。
 最近の家はそんなことはないでしょうけれど、中には雪止めはいらないといってつくってしまっている家もあります。  

 この場合、積雪の際は雪がドカンと屋根の下に落ちてきて車を直撃したり、物を壊したりしますし、場合によっては人が歩いているところを直撃する可能性もありますので要注意です。

造りつけの家具を造りつけの家具を

 被災した家屋の画像などを見るとよく出てくるのが造り付の家具の転倒と食器が飛び出して散乱している画像等々。
 家屋の倒壊を免れても、家具の転倒による怪我などは、人体に甚大なダメージを与える事にもなりますので、造りつけの家具を使う家も増えてきています。
 普通に家具を買うと、地震対策を行う場合、家具の転倒防止器具などを買う事になりますが、これらのグッズが実際に地震が起た際に家具の転倒から守ってくれるかどうか・・。
 器具によっては寿命が10年と書いてあったりしますし。
 この点、造り付の家具を最初から不動産の買い替えに盛り込んでおくと、家具の転倒の心配がないので、かなり安心感があるといえるでしょう。
 問題点は、造り付の家具は模様替え(家具の配置換え)が困難であること。
 また、普通に家具屋さんで家具を買うのと比べるとお値段もかなり高くなるという事です。
 実際に私が比べてみたところ倍以上違って驚きました。
 個人的には、やはりイエイなどの不動産売却一括査定を使って、少しでも今ある家を高く売却して、その浮いた分をそうした対策に当てたいと思います。

 

被災時の水の備蓄と電気温水器

 被災時、断水が起きると水が無くて困る事が想像されますが、オール電化住宅などで使われている電気温水器は水が一定程度蓄えられていますので、本当に水が足りない時はかなり有効になります。
 普通に生活している中で200リットルとかの水を自然に蓄えておけるのですから、一般的には一人当たり一日三リットルの水が必要と言われていますので、断水を考えたらかなり有効ではないかと思います。
関西電力電気温水器参照サイト

 

 また、ちょっと余計な話ではありますが、ポリタンクも常備しておきたいところです。
 ポリタンクがないと、自衛隊が給水作業をしてくれても、その水を家に持って帰る手段が無いのです。
 これは、結構深刻で家にある1.5リットルとかの瓶で水を何度も並んで運ぶのと、ポリタンクで18リットルを一度に運ぶのでは雲泥の差があります。
 灯油を入れたポリタンクは臭くて使い物になりませんし、健康上飲み水に使う事が出来ませんから、できれば保存用に一つ買っておくと良いでしょう。
 高齢者であれば、ポリタンクを自衛隊の給水車が来る場所から持って来る方法も考えておきましょう。
 最近では車が付いたポリタンクがありますので、これだとかなり運びやすくなります。
 もちろん、エレベーターが使えない状況のマンションであれば階段を上がらなければいけないので、この辺も想定しておかなければいけませんけれど。

 

 

 

免震住宅を考える


 これから家を建てようと思ったら、免震住宅を考える人も多いと思いますが、免震住宅のメンテナンスの費用もきちんとメーカー側に聞いておいた方が良いでしょう。
 免震マンションの場合、50年持つと言われていたりしますが、実際に50年が経過した免震マンションは存在していませんので、本当のところは誰にもわからないというのが実態だと思います。
 多少高くても安心を替えるという意味では有りがたい存在の免震装置ですが、やはりコスパは気になりますね。

 

耐震基準はとても大事

 最近、地震が多い事もあって、耐震基準を気にする買主も増えてきているようです。
 旧耐震基準は、阪神淡路大震災でも沢山倒壊していますから、ある意味当然といえば当然なのですが、特にマンションの場合はそう簡単に建て替えという訳にもいきませんし、土地を実際に持っているという感じでもないですから、建物の耐震基準はやはり新耐震基準で買いたいところです。
 お値段的にも新耐震基準といっても、1986年に改正されて以降に建てられた建物に適用されていて、新基準では『震度6強以上の地震で倒れない住宅とされているので、震度7だと結構大変ですが、それでも6強の地震では頑張ってくれることになっています。
 ちなみに、旧耐震基準の場合は旧基準の震度5程度の地震に耐えうる住宅ですから、全然違う事がお分かりいただけると思います。
 これからマンションを買うなら、こうした事からも新耐震基準適用のマンションの方が安心感がありますね。

 

最新の防災情報を

 防災関係の情報は、日進月歩という感じで変わっていきます。
 例えば表層地盤など、近年注目され始め、同じ地盤でも表層地盤の厚さによって2階建て程度の家の方が高いビルなどよりも揺れる状態になり、倒壊してしまう事例が起きています。
 熊本の地震では、川沿いの揺れやすいとされていた建物よりも川から少し離れたところの方が被害が多く、建物が倒壊してしまったりしていて、揺れやすさマップも更新されることなどが予想されていますので、家を買う前にこうしたハザードマップなどをチェックするのはとても重要ですが、家を買った後にも定期的に自分が住んでいる地域を行政が防災の観点からどう見ているのかをチェックしましょう。
表層地盤参照サイト⇒J-SHIS

 

 

 

 

※ここで述べている内容は個人的に集めたものですので、万一内容の不備等により損害が生じても、当方は一切責任を負いません。参照は自己責任でお願いいたします。 

 

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